3 قواعد ثابتة لإعادة تمويل صكوك الرهن العقاري
ثلاثة قواعد ثابتة لإعادة تمويل صكوك الرهن العقاري
You might think that deciding to refinance a mortgage requires only a quick comparison of loan interest rates. Unfortunately, that’s not really true. Refinancing is trickier than that! Fortunately, three useful rules of thumb can often help you make sense of refinancing opportunities.
قد تظن أن قرار إعاده التمويل لصكوك الرهن العقارى يحتاج فقط إلى مقارنة سريعة لمعدلات فوائد القروض. للأسف، فهذا ليس صحيح. فإعادة التمويل أكثر خداعاً من هذا! لحسن الحظ، فهناك ثلاثة قواعد ثابته من الممكن أن تساعدك في الإستفادة الجيدة من فرص اعادة التمويل.
Rule 1: Don’t Ignore Total Interest Costs
You really want to use refinancing as a way to reduce the total interest cost you pay. While that sounds simple in principle, it is sometimes difficult to do. The interest costs you pay are a function of the interest rate, the loan balance, and the loan term period.
القاعدة رقم 1: لا تتجاهل إجمالي تكاليف الفائدة
أنت حقاً تحتاج إلى إعادة التمويل، كطريق لتخفيض تكلفة الفوائد التي تدفعها. ومع أن هذا قد يبدو قاعدة عامة ومعروفة، فهي صعبة التنفيذ أحياناً. فتكاليف الفائدة التي تدفعها هي دالة ام بين معدل الفائدة، وموازنة القرض، وومدة القرض.
When people refinance, they tend to focus solely on the loan interest rate. But they often don’t pay as much attention to the loan term or the loan balance.
فبينما يحصل الناس على مال إضافي عن طريق إعادة التمويل (بالقروض)، فهم يركزون أساساً على معدل فائدة القرض. ولكنهم غالباً ما لا يعيرون إنتباهاً مماثل إلى مدة القرض وميزان القرض.
عندما تستخدم إعادة التمويل (عن طريق الإقتراض) -حتى لو كان هذا يتم عن طريق معدل فائده أقل- فأنت لا تقوم بالإدخار، في مقابل زيادة المقدار الذي تقترضه، او تطيل فترة القرض. (ترجمة الفقرة التالية).
When you use refinancing—even refinancing at a lower interest rate—to increase your borrowing or to extend the time over which you borrow, you often aren’t saving money.
Rule 2: Trade Expensive Money for Cheap Money
For refinancing to make economic sense, however, you do need to swap higher interest rate debt for lower interest rate debt. This calculation, however, is tricky. To make an apples-to-apples comparison, you must look at the annual percentage rate that will be charged on your new loan—this is the best measure of the new loan’s interest rate cost—and then compare this to the loan interest rate on your old loan.
قاعدة رقم 2: قم بتبديل ما نطلق عليه الأموال الغالية بالأموال الرخيصة
فحتى يصبح التمويل معقول من الناحية الإقتصادية، فأنت تحتاج إلى أن تقوم بتبديل معدلات فائدة الدين العليا بأخرى ذات فائدة أقل. ولكن، هذه العملية الحسابية البسيطة خادعة. فحتى تقارن شيء بشيء، يجب عليك أن تنظر إلى النسبة المئوية السنوية التي ستدفعها على قرضك الجديد -فهذا أفضل مقياس لتكلفة معدل الفائدة للقرض الجديد- ثم بعد ذلك تقارن هذا بمعدل فائده القرض الخاص بالقرض الأقدم.
You don’t want to compare interest rates on the two loans nor do you want to compare annual percentage rates on the two loans. Again, just to make this perfectly clear: You want to compare the loan interest rate on the old loan to the annual percentage rate on the new loan.
أنت لا تحتاج إلى أن تقارن معدلات الفائدة على القرضين، ولا تحتاج أن تقارن بين المعدلات المئوية السنوية للقرضين. مرة أخرى، وحتى نوضح هذا الأمر جيداً: فأنت تحتاج لمقارنة معدل فائدة القرض القديم الأول، بالمعدل المئوي السنوي للقرض الجديد.
When the annual percentage rate on the new loan is lower than the loan interest rate on the old loan, then you are truly paying a lower interest rate.
وعندما يكون المعدل المئوى السنوى للقرض الجديد أقل من معدل فائدة القرض الأول، هنا أنت حقاً تقوم بدفع فائدة أقل.
Comparing annual percentage rates with loan interest rates seems confusing at first. But note that you would pay only interest on your old or current loan, so that’s all you need to look at in terms of its costs. With a new loan, however, you would pay both interest and any origination or closing cost fees. The annual percentage rate wraps the interest rate charges and setup charges, origination charges, and closing cost fees into one interest rate-like number.
إن مقارنة المعدلات المئوية السنوية مع معدل فائدة القرض قد تبدو عسرة الفهم في البداية. ولكن لاحظ أنك ستدفع فائدة واحدة فقط إما على القرض الأول أو القرض الجديد، فهذا كل ما ينبغي عليك النظر إليه من جهة التكاليف. ومع ذلك، فمع قرض جديد سوف تدفع فائدة القرضين، وأي مصاريف إنشائية أو إغلاقية أخرى. فالمعدل المئوي السنوي سوف يحصر تكاليف معدلات الفائدة، ومصاريف البدء والإنشاء، ومصروفات الإغلاق، ويجمعهم في رقم فائدة واحدة.
Rule 3: Don’t Lengthen the Repayment Period
Be careful that you don’t extend the length of time you borrow by continually refinancing. For example, one common rule of thumb states that every time interest rates drop by two percentage points, you should refinance your mortgage. However, there have been times in recent history when following this rule would have had you refinancing your mortgage every few years. This could mean that you would never get your mortgage paid off. If you refinanced every few years, you would suddenly find yourself still 30 years away from having your mortgage paid.
قاعدة رقم 3: لا تطيل فترة التسديد
إحذر أن تقوم بمد فترة الإقتراض عن طريق إعادة الاقتراض مرة بعد الأخرى. فمثلاً، توجد قاعدة ثابته فحواها أنه في كل مرة تنخفض معدلات الفائده بنقطتان مئويتان، فبإمكانك أن تعيد تمويل قرض الرهن العقاري. ومع ذلك، فقد حدث في الوقت القريب عندما كان إتباع هذه القاعدة سيؤدي بك إلى إعادة تمويل قرضك كل بضعة أعوام. وهذا يعني أنك قد لا تنهي سداد قرض الرهن العقارى أبدا. فإذا أعدت التمويل كل بضعه اعوام، سوف تجد نفسك فجأة على مسافة 30 عاما من إنهاء سداد القرض!
